COLUMN

リノベーション済み住宅を購入すべきでない3つの理由

リノベーション済みをうたい文句にしている物件を目にする機会、多いのではないでしょうか?

今日のテーマは大事なことです。覚えてください。

”リノベーション済み住宅は、絶対に購入してはいけない” これ、鉄則です。

戸建ての建物でもマンションでも同じことが言えます。

リノベーション済み住宅を選ぶべきでない理由を徹底解説!

リノベーション済み住宅を選ぶべきでない理由

理由① リノベーション費用が物件価格に余計に上乗せされている

リノベーション費用を負担するのは買主であるあなたです

リノベーション済み住宅をみて、「リノベーション費用が掛からなくていいなぁ―」と思ってはいけません。

なぜなら、リノベーションに掛った費用は、物件価格に上乗せされて、物件を購入するあなたが負担しているから。

しかも、リノベーションに掛った費用はいくらか分かりにくい上、余計に上乗せされていても気づきにくいです。

 

実際に遭遇したケース

前職にて、西新宿の某物件の改装に携わった際に、私は物件の売買には関わらず、リノベーションのみを担当しました。

この物件は築20年を超えるにも関わらず、立地条件と物件の特性が良く、流通価格が1億円を超える高級マンション。

しかし、売り主の希望価格が比較的高く、なかなか物件が希望価格では売れないということで、リノベーションを実施して売却することに。

私は、不動産会社から依頼を受けて物件のリノベーションを実施することになりました。

リノベーションに掛った費用は800万円。売却前の物件ですから、リノベーションの費用の請求先は売り主です。

私は、後日販売されている価格を見て驚きました。

もともと販売していた価格よりも、1500万円も高く金額を設定していたのです。

つまり、リノベーションに掛った費用800万円の他、700万円もしれっと金額が上乗せされているのです。

その価格で売れるのかどうか、非常に疑問でしたが、そのマンションはほどなくして取引が成立したとのこと。

つまり、買った人は本来であれば1500万円安く買って、自身で好きなようにリノベーションすることもできたはずなのです。

あるいは同じリノベーションをするとしても、700万円も安くできたはずです。

冷静に考えよう

リノベーション済み住宅は、ついついお得に感じてしまうことがあります。しかし、そのリノベーション費用が誰の負担なのか冷静に考えて欲しいのです。

売り主が理由もなくリノベーションしてくれているわけではなく、物件の第一印象をよくするためにキレイにしているだけの物件も散見されます。

不動産会社によく確認をして、リノベーション前の売り出し価格が確認できるようであれば、それを知りましょう。なければ同じマンション内や、近隣の住宅の過去の取引価格などを調べるのも良いでしょう。

リノベーション済み住宅を選ぶべきでない理由

理由② 手抜き工事が見抜けない

そもそも、売り主はリフォームやリノベーションにお金を掛けたくありません。

これは当然です。売ってしまったら自分が住むわけではないのだから。

そのため、リノベーションに掛けるお金を少しでも削減しようとします。

そこに大きな落とし穴があります。適切な予算削減はもちろん必要ですが、予算を無理に削減すると、手抜き工事や低質なリフォームの原因ともなります。

具体的にどういった部位に注意が必要でしょうか。

戸建て住宅の場合

耐震補強

耐震補強は、工事が終わってしまうと、見えない部分に隠れてしまいます。

言ってしまえば、本当に耐震補強が行われたのかすら、正確に確認するすべがありません。

本来であれば、信頼できる建築士に耐震補強を依頼し、自らも現地で確認をすることが安心のためには必要でしょう。

老朽化対策

築年数に関わらず、シロアリの被害や漏水の被害により、土台や柱などの木材部分が腐っていること、欠損していることは、木造住宅に多く見られます。本来であれば、被害の状況を正確に把握し、施主と相談の上でどのように補修を施すか決定するプロセスが最重要ですが、売り主によるリフォームでは、目に見えない部分の改修にお金を掛けたくない心理が働きます。(売り主もリファーム会社も)

腐ってしまう部分は、通常では目に見えない床下や天井裏ですから、注意が必要です。

マンションの場合

マンションの場合は、戸建住宅と違って耐震や老朽化対策はあまり気にしなくて良いでしょう。

というのも、専有部のリフォームで改善できることではないので、マンション全体として大丈夫かどうか、という別の視点が必要です。

しかし、リノベ済みマンションならではの気を付けないといけないポイントがいくつかあります。

配管の更新

マンションの専有部の配管は、リノベーションの際に交換が必要な場合があります。

特に昭和の時代に建てられたマンションでは、配管に鉄管を使っているケースが多くあります。これは現在では使わない素材で、老朽化により漏水の恐れがある部材です。

床下や天井裏に隠れる部分ですから、予算削減の対象になりやすい部分。注意が必要です。

工事中に起こる諸問題

リノベーション済みマンションに多い問題。盲点だけど大事な問題。それは、近隣問題です。

どのような工事を行って、どの程度近隣に迷惑を掛けたかわからない物件を購入するところにあります。

リノベーション済みマンションは、売り主が工事を行うため、既に売り主は退去し、空室になったところをリフォームします。

売り主は引っ越し後は二度と近隣住民とかかわらないことが多い訳です。

すると、本来であれば工事前に行う近隣挨拶をおろそかにしたまま工事に着手していたり、工期に追われたリフォーム会社が、マンションのルールを守らずに日曜日や夜間まで工事を行っている場合があります。

特にマンションでは壁や床の構造躯体を近隣と共有しているわけなので、音の問題や振動の問題が出ます。

買主が施すリフォームであれば、時間的な余裕もあり、リフォーム会社も今後の近隣付き合いのことを気に掛けます。

そのため工事の時間をわきまえたり、工事前にしっかり挨拶することが自然とできるのですが、リノベーション済みマンションは、どんな人がどのようにリフォームしたかわからない状態のものを買うことになるので、

リフォームで近隣トラブルが起きていても、把握ができません。

 

リノベーション済み住宅を選ぶべきでない理由

理由③ せっかくのリノベなのに、自分らしさが一切出せない

間取りが選べない

冒頭で述べた通り、リノベーション済みマンションであってもお金を実質的に負担するのは買主でしたね。

せっかくあなたがお金を出してリノベしているのに、間取りはお仕着せの新築マンションと同じ、、、なんていうリノベ済みマンションを非常に多く見かけます。

リノベーションの醍醐味は、マンションであっても自由な間取りにできること。戸建てでも同じです。

内装デザインが均質的で選べない

リノベーション済みマンションは、多くの人をターゲットとするため、ありきたりな内装デザインであることが多くあります。

それか、逆に奇をてらって、よくわからない奇抜なデザインか。。。

間取りのことと同じで、せっかくリノベーションするのであれば、自身が好きなデザインで、自分らしく創るほうが楽しいじゃないですか。

フローリングや壁紙も、安さ重視のものが使われているケースが多いです。内覧のときにきれいに見えればいいのですから、耐久性が優れているけど高いものをわざわざ売主や、売主が手配したリフォーム業者が使うはずありません。

設備仕様が低い

上記と同様に、ひとまずきれいに見せることを目的としたリフォームですから、設備仕様も安いものになっているケースが多いです。

せっかくのリノベーションなのだから、もっともっと、こだわっていただきたいのです。なんでもいいやでは後悔しますよ!

 

じゃあどうしたらいいのか??

リフォームしていない物件を選ぶ=中古購入&リノベーション

建物が本来持っているポテンシャルを見抜く

どうしても、リノベーション済みマンションはきれいになった状態で見れるので、一見すると魅力的。

しかし、その価格と内容が本当に適正なモノなのか、確認することができませんし、建物本来が持っているポテンシャルに目がいかなくなります。

マンションでも戸建でも、リノベーションすれば改善できることと、リノベーションでは改善できないことがあります。

リノベーションで解決できないこと、立地だったり、窓からの景色だったり、管理状況や近隣状況でしょう。

リノベーションしていない状態のマンションは、きれいな状態のマンションに比べて、内覧したときにテンションは上がらないかもしれません。

でも、いったん冷静になって考えて欲しいです。少々気になることがあっても目をつむってください。リノベーションで解決しましょう!

中古住宅の一番の魅力は、窓からの景色だったりマンションの管理状況だったりという、どうにも変えられない部分が事前に見れることです。その長所を最大限生かせるのは、中古購入&リノベーションだけです。

創りノベでは

当社では、”創りノベ”と称し、中古購入&リノベーション&DIY を推奨しています。

リノベ済み住宅では絶対に得られない、建物の価値を自ら創ることを目的にしています。

管理状況や周辺状況をしっかりと把握したうえで、リノベーションで解決できる諸問題はすべて解決します。

また、DIYで自ら手を入れることで、愛着のある、”自分だけ、”自分たちだけ”の特別な自宅を手に入れませんか?

 

 

 

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